Aucune banque ne finance les frais de notaire par principe : la réponse à la question « quelle banque finance les frais de notaire » dépend du dossier de l’emprunteur. Les établissements demandent le plus souvent un apport qui couvre ces frais et ceux de la garantie, mais certains acceptent un prêt dit à 110 % quand le profil les rassure.
Pourquoi les banques rechignent à financer les frais de notaire
Les frais d’acquisition sont essentiellement composés d’impôts versés à l’État, d’après les notaires de France. Ils n’ajoutent aucune valeur au logement : si la banque doit un jour le revendre, elle ne récupère pas cette part du prêt.
S’ajoutent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, qui encadrent le taux d’endettement et la durée des crédits. Un prêt qui grossit de plusieurs milliers d’euros pour couvrir les frais pousse plus vite le dossier vers ces limites. Pour estimer la somme en jeu, le calcul des frais de notaire détaille chaque poste.
Autre point : les frais de notaire se règlent en une fois, le jour de la signature de l’acte. La banque veut donc s’assurer que l’acheteur dispose d’une trésorerie, et pas seulement d’un revenu suffisant pour rembourser.
Quelles banques acceptent un prêt à 110 %
Il n’existe pas de liste fixe de banques qui prêtent les frais de notaire. Banques mutualistes, banques en ligne et réseaux traditionnels ajustent leur politique selon leur stratégie commerciale du moment.
Un établissement en phase de conquête de clientèle, ou qui obtient la domiciliation de vos revenus, se montre plus souple. La sélection d’une banque selon sa situation financière aide à repérer celle dont les critères correspondent au vôtre.
Le profil d’emprunteur qui fait accepter le financement des frais
Pour financer les frais, la banque cherche des signaux de stabilité. Les éléments qui comptent le plus :
- Un contrat à durée indéterminée, ou un statut de fonctionnaire, avec des revenus qui progressent.
- Des comptes sans découvert sur les derniers mois, car les relevés montrent la gestion réelle du budget.
- Une épargne conservée après l’achat et un reste à vivre confortable une fois la mensualité payée.
Un acheteur sans apport mais avec ce profil obtient plus facilement un accord qu’un acheteur au revenu irrégulier.
Le motif du refus compte aussi. Un dossier refusé pour un apport nul se retravaille autrement qu’un dossier refusé pour un taux d’endettement trop élevé : demandez à la banque la raison précise avant de passer à la suivante.
Les solutions quand la banque refuse de financer les frais
Plusieurs leviers permettent d’obtenir le financement sans que la banque prête elle-même les frais :
- Négocier avec le vendeur une clause « acte en main » dans l’avant-contrat : le prix annoncé inclut alors les frais, et le prêt porte sur la somme totale.
- Utiliser un prêt à taux zéro comme apport quand le logement est éligible. Ce prêt est sans intérêts mais accordé seulement en complément d’un autre crédit, par les banques conventionnées, qui ne sont pas obligées de l’accorder.
- Débloquer une épargne existante : il est possible de clôturer un PEL pour constituer un apport, ou de mobiliser l’épargne salariale.
Un courtier connaît les banques qui acceptent les montages à faible apport et présente le dossier à plusieurs d’entre elles en même temps.
Ce que coûte un prêt qui inclut les frais de notaire
Financer les frais augmente le capital emprunté, donc la mensualité et le coût total du crédit. Le taux proposé peut aussi être moins avantageux qu’avec un apport, puisque la banque prend davantage de risque.
L’endettement s’alourdit enfin, ce qui réduit la marge disponible pour un futur projet. Dans le neuf, les frais sont réduits, ce qui diminue la somme à financer : les frais de notaire réduits dans le neuf sont présentés en détail sur le site.
Pour comparer deux offres, regardez le coût total du crédit et pas seulement la mensualité. Une mensualité légèrement plus basse sur une durée plus longue peut coûter davantage au final, surtout quand le capital inclut déjà les frais.
Monter un dossier convaincant pour un financement à 110 %
Présentez des relevés de compte propres sur plusieurs mois et montrez une capacité d’épargne régulière, même modeste. Chiffrez le projet complet, frais compris, pour que la banque voie le montant exact demandé.
Sollicitez plusieurs établissements : une réponse négative d’une banque ne préjuge pas de celle d’une autre. Avancer les frais soi-même reste la solution la plus simple, mais elle suppose une épargne disponible au jour de la signature.
Le plus sûr est de demander à chaque banque, par écrit, si elle accepte d’inclure les frais dans le prêt avant de signer l’avant-contrat. La réponse oriente alors le choix entre un prêt à 110 %, une clause acte en main ou un apport constitué.
