Pourquoi et comment investir dans une maison de retraite ?

Le 28 février 2022 par Sophie Faubers | Reply


L’amélioration de l’espérance de vie a pour conséquence une population de plus en plus vieillissante. Mais, à partir d’un certain âge généralement 60 ans, ces personnes âgées émettent le désir de vivre leurs vieux jours dans une maison de retraite. Mais, les personnes âgées faisant face à une dépendance ou une maladie sont également placées dans des maisons de retraite. Cela accroît considérablement le besoin en structures d’accueil parfaitement adaptées. Si vous envisagez donc d’investir dans l’immobilier, les EHPAD sont une piste à explorer. Découvrez dans cet article toutes les informations nécessaires pour faire de votre investissement une véritable réussite.

Pourquoi investir dans une maison de retraite est une bonne idée ?

Les maisons de retraite plus précisément les Ehpad sont des établissements médicalisés qui accueillent des personnes âgées de plus de 60 ans et en état de dépendance. De ce fait, les investisseurs sont de plus en plus intéressés par ce type d’immobilier pour différentes raisons.

La population des personnes âgées en constante évolution

De nombreuses études émanant de l’INSEE et de l’ONU ont mis en évidence l’effectif grandissant des personnes âgées. Malheureusement, en dépit de l’accroissement de cette tranche de la population, les conditions dans les maisons de retraite ne changent pas. Le nombre de places disponibles reste toujours limité et l’écart se creuse davantage chaque jour. L’investissement dans ce type d’immobilier permet donc de répondre au besoin urgent de lits afin de limiter les délais d’attente et d’offrir de meilleures conditions aux personnes âgées. Si vous êtes donc à la recherche d’opportunité d’affaires, l’investissement dans une maison de retraite est une très bonne idée.

Une opportunité d’investissement robuste et rentable

Investir dans un Établissement d’hébergement pour personnes dépendantes (Ehpad) permet d’avoir des rendements lucratifs. Sachant que la demande est forte, le marché est assez soutenu pour offrir un environnement d’investissement idéal. Selon l’emplacement et la qualité du bien ainsi que le taux d’occupation et la durée de contrat avec l’exploitant, investir en ehpad offre un rendement généralement compris entre 5 % et 10 % pour un bail de 10 ans. De même, l’investissement dans une maison de retraite vous permet de bénéficier d’une rentabilité attractive avec une fiscalité optimisée.

Il est également important de savoir qu’un investissement dans une maison de retrait permet de revendre assez rapidement en cas de besoin. L’Ehpad a de nombreux atouts qui intéressent assez vite des acheteurs. La rentabilité attractive, le gestionnaire de renom ou encore le marché porteur qu’un tel bien immobilier constitue sont autant de raisons qui garantissent une revente dans les meilleures conditions.

Comment choisir le bon dispositif de défiscalisation l’Ehpad ?

Lorsque vous décidez d’investir dans une maison de retraite, vous devez comprendre que vous ne serez pas propriétaire de cet établissement de soins. En effet, votre investissement vous permet simplement d’acheter une ou plusieurs chambres au sein de l’établissement. Vous devez coopérer avec un gestionnaire qui a la charge de trouver les occupants pour les chambres. De ce fait, vous serez lié au gestionnaire avec un contrat de bail commercial de longue durée généralement 9 à 12 ans. Ensuite, il est important de maîtriser les différents avantages fiscaux afin d’optimiser au mieux le montant de votre investissement. De ce fait, en décidant d’investir en ehpad, vous devrez faire un choix entre deux statuts : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou le dispositif Censi-Bouvard.

Loueur en Meublé Non Professionnel

Investir dans un Ehpad sous le régime fiscal LMNP permet de percevoir les loyers négociés au moment de la signature du bail quand bien même les chambres ne sont pas occupées. De même, ces loyers sont assujettis au régime des bénéfices industriels et commerciaux et pas le régime foncier. De ce fait, l’investisseur pourra bénéficier d’une différence conséquente d’abattement sur les revenus pouvant aller jusqu’à 50 %.

Le dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation concerne généralement les biens neufs. Il permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du montant HT de l’investissement. Toutefois, une telle réduction s’étale sur 9 ans et n’est possible que dans la limite d’un investissement de 300 000 euros. Dans un délai de 3 à 6 mois après la signature de l’acte authentique, vous pouvez également récupérer une TVA sur le montant total investi. Cependant, certaines conditions devront être remplies par la maison de retraite. Il est important que certains services soient proposés : le ménage des parties communes, le petit déjeuner, la mise à disposition de linge de maison, un service de réception, etc.

 maison de retraite

Quelles précautions prendre pour choisir la maison de retraite ?

Maintenant que vous êtes conscient de tout ce qui implique l’investissement dans un Ehpad, il est important de savoir choisir le bon établissement. Plusieurs points doivent être considérés afin d’amoindrir les risques et de réussir votre investissement.

Vérifier l’existence d’une convention tripartite

Au nombre des critères qui assurent la réussite d’un investissement en Ehpad, il y a la convention tripartite. En effet, la convention tripartite est l’acte qui fixe les différentes modalités concernant l’investissement dans un Ehpad. Elle est établie entre l’Agence Régionale de Santé (ARS), le conseil général et l’exploitant de la résidence visée et concerne le fonctionnement, les profils des personnes accueillies ou encore les tarifs. Cette convention tripartite a une durée de validité de 5 ans et concerne également la gestion des allocations personnalisée.

S’assurer du bon emplacement de la maison de retraite

Pour garantir la viabilité et la rentabilité de votre investissement, il est important de faire attention à l’emplacement de l’Ehpad. En effet, comme c’est le cas pour tout bien immobilier classique, les zones géographiques ne se valent pas toutes. Il est donc important avant de vous décider de prendre le temps d’analyser différents points. Vous devez commencer par une analyse prospective afin d’étudier la démographie des zones qui vous intéressent. L’idée est de vous assurer du bon niveau demande sur du long terme notamment les 20 ans à venir. Pour cela, vous aurez besoin des schémas gérontologiques et des données de l’INSEE. Vous devez également faire attention aux Ehpad présents dans la même zone. Tout devra être étudié dans les moindres détails : le public cible, le taux d’occupation, la capacité d’accueil… Il ne servira à rien d’investir dans une zone où l’offre est suffisante.

Faire attention aux conditions de prises en charge

Pour que votre investissement soit rentable, il est important que l’établissement choisi soit capable de se démarquer de la concurrence. Pour cela, la prise en charge des séniors est un critère à ne pas négliger. Il est nécessaire de pouvoir garantir la sécurité et des conditions optimales de prise en charge dans les Ehpad. Afin d’avoir les bonnes données, vous devez vous intéresser de près au gestionnaire. Il est important que le prometteur possède les qualités professionnelles adéquates pour un tel établissement. Prenez le temps d’analyser son projet social du point de vue de la pertinence et de l’honnêteté. Le cadre de vie proposé doit être adapté aux personnes âgées avec une personne entièrement qualifiée. De même, vérifiez les conditions de prise en charge pour vous assurer qu’elles sont performantes et du ressort de personnels de la santé. Le service de restauration ne devra pas non plus être en marge des points à vérifier avant de faire votre choix.

Étudier la rentabilité du projet d’investissement en Ehpad

Lorsque vous décidez d’investir, peu importe le domaine, il est important de penser en termes de rentabilité. De ce fait, un critère important pour choisir la maison de retraite adaptée est le taux de rentabilité. Pour juger de la rentabilité de votre projet, le taux d’occupation et le prix de la journée seront des indicateurs. Dans tous les cas, vous devez pouvoir viser une rentabilité locative de 3 % à 5 %.

Vous avez maintenant toutes les informations nécessaires pour véritablement vous lancer dans le secteur promoteur des Établissements d’hébergement pour personnes dépendantes.


Rubrique : Investissement immobilier

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