Comment évaluer un bien immobilier ?

L’estimation d’un bien immobilier est souvent considérée comme la première étape dans la vente d’un bien. Encore appelée évaluation immobilière, elle consiste à définir le prix de votre bien immobilier afin que celui-ci soit vendu dans les meilleurs délais et au meilleur prix. Mais pour qu’une évaluation soit correcte, elle doit se reposer sur un certain nombre de critères en passant par des méthodes appropriées. On vous donne dans cet article toutes les informations pouvant vous aider à réussir l’évaluation d’un bien immobilier.

Quelles sont les méthodes pour bien évaluer un bien immobilier ?

Il existe de nombreuses techniques d’évaluation des biens immobiliers dont voici les principaux :

• La méthode par comparaison : elle est encore appelée méthode par le marché. Ici la valeur est déduite de l’analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d’autres biens ayant des traits communs que le bien à vendre. Cette méthode est généralement utilisée par les services fiscaux et les différentes juridictions. Étant donné qu’elle ne prend en compte qu’une éventuelle évolution haussière du marché, elle est qualifiée de « passéiste » ;
• La méthode de par capitalisation (ou méthode financière) : cette méthode a l’avantage de donner une estimation globale du bien. Elle consiste à réaliser la comparaison du revenu généré par le bien par rapport à un taux de capitalisation ou de rendement. Représentant la rémunération de l’argent, ce dernier est déterminé selon le type de logement et ses spécificités. La méthode par capitalisation repose sur le constat que la valeur du bien est intimement liée avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer). Notez que cette technique ne s’applique pas aux locaux complètement vides ;
• La méthode par cash-flow : d’origine anglo-saxonne, la technique d’estimation par actualisation des flux de revenu est aujourd’hui utilisée dans l’Union Européenne et est en lien avec les normes comptables IFRS. Non optimisée sur page acceuil, elle consiste à estimer la valeur d’un bien en fonction de son avenir et de ses revenus et charges escomptés ;

Quels sont les critères à prendre en compte pour une meilleure évaluation du bien ?

Pour bien vendre votre logement, il y a 5 principaux critères à prendre en compte :

• La localisation précise : D’abord, intéressez-vous à la localisation géographique du bien. En effet, la valeur des biens varie en fonction de la commune. Certaines communes bénéficient d’une meilleure cote que d’autres. Vous devez considérer l’attractivité du quartier, la proximité des transports, etc. Ce sont des éléments qui pourront faire augmenter le prix d’un bien comparativement à un autre bien similaire ;
• La nature du bien : ce critère se décline en plusieurs points à savoir la superficie, le nombre de pièces, le nombre de chambres, etc.
• L’état général : Un bien à rénover est moins cher qu’un bien refait neuf. Vous pouvez effectuer quelques travaux ou apporter un coup de neuf virtuel pour valoriser votre bien ;
• L’environnement immédiat : L’environnement dans lequel se trouve le bien est aussi important pour fixer le prix. Vous devez alors prendre en compte la qualité des parties communes, le terrain attenant ainsi que les caractéristiques supplémentaires du bien (la piscine, balcon, terrasse, raccordement à l’internet haut débit, etc.) ;
• La performance énergétique : Ce critère peut également jouer, car si votre bien a un mauvais DPE son prix pourra être diminué. Les potentiels acheteurs devront dans ce cas réaliser des travaux de rénovation. Ceci peut aussi les gêner dans l’obtention de prêts complémentaires pour leurs financements.