Au sommaire : Les modalités d'imposition des revenus Optimisation fiscale, abus de droit et redressement fiscal Optimisation fiscale et rentabilité économique Quelle structure juridique pour gérer l'immobilier ? Cotisations sociales et gestion de l'immobilier Quel mode de financement choisir ? L'assurance-vie pour une meilleure gestion de votre investissement immobilier La gestion de l'immobilier professionnel Construire un plan de financement, un compte de résultat prévisionnels, et arbitrage IS-IR Optimisation fiscale de la TVA La gestion des déficits Optimisation fiscale des droits d'enregistrement Gérer l'immobilier dans une société imposée à l'impôt sur les sociétés Les régimes micro : une simplification coûteuse ? Optimisation fiscale des plus-values de cession Optimisation fiscale de l'ISF Le démembrement de propriété pour optimiser la gestion de l'immobilier Minimiser l'impôt sur les transmissions La location nue Les monuments historiques La restauration immobilière : la loi Malraux Investissement de Robien ou Besson Investissement Demessine La "pierre papier" : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Location meublée avec prestations para-hôtelières dans le cadre fiscal des revenus fonciers ou avec le statut de LMP Investir en zone franche urbaine (ZFU) : quand zone franche urbaine rime avec aubaine ! La location équipée de l'immobilier d'entreprise Le loueur en meublé professionnel Poses vos questions à l'auteur Pour constituer et gérer votre société, pour remplir vos déclarations fiscales PASCAL DÉNOS Diplômé d’expertise-comptable DESS en Banques et Finances Commissaire aux Comptes et Professeur de droit fiscal Calcul et paiement de l’impôt sur le revenu Opportunité de rattacher un enfant majeur au foyer fiscal des parents. Thème OPTIMISATION FISCALE, ABUS DE DROIT ET REDRESSEMENT FISCAL . Ne pas confondre requalification et abus de droit . Habileté fiscale ou abus de droit ? .. Le montage d’optimisation fiscale est fictif Société fictive ... Bail fictif. ... Dissimulation de la nature de l’opération .. Le montage a pour seul but d’éluder l’impôt La répression de l’abus de droit . L’assurance anti-abus de droit : le rescrit fiscal . Le contrôle des revenus fonciers Optimisez votre investissement immobilier Thème . Diversifier les modalités d’investissement dans l’immobilier pour mieux répartir les risques . Privilégiez la rentabilité économique ! . Évitez les produits « packagés » et « ghettorisés » ! Thème? Une structure juridique adaptée au projet immobilier . Attention aux structures complexes ! Holdings, intégration fiscale, fusion Thème La gestion de l’immobilier est-elle soumise à cotisations sociales ? Qui doit payer des cotisations sociales ? Optimisation des cotisations sociales.. .. L’investisseur souhaite bénéficier d’une couverture sociale .. L’investisseur ne veut pas payer de cotisations sociales L’investisseur veut souhaiter diminuer ses cotisations sociales en tant que travailleur indépendant. Thème? Un financement par emprunt bancaire est préférable à un apport en capital ou compte courant d’associé L’emprunt bancaire est préférable à l’apport en capital L’emprunt bancaire est préférable à l’apport en compte courant .. Mode d’emploi Sommaire Éditions d’Organisation VII . Un prêt in-fine adossé à une assurance-vie donneun fort effet de levier à la rentabilité de l’investissement immobilier Un financement de l’immeuble par crédit-bail immobilier en zone de redynamisation est optimal Le crédit-bail immobilier permet une économie d’ISF .. Le crédit-bail immobilier diminue l’imposition du résultat pendant la période de location .. Certes, les économies d’impôt sont restituées lors de la levée de l’option d’achat mais pas en zone de redynamisation . Les modalités de financement Financement par apport en capital .. Financement par apport en compte courant .. Financement par crédit-bail immobilier La situation en cours de crédit-bail ... Situation à la fin du contrat de crédit-bail. . L’assurance-vie pour adosser un prêt in-fine. . L’assurance-vie pour gérer la TVA récupérée sur le prix d’acquisition L’assurance-vie : un cadre fiscal avantageux. Thème . . Activité professionnelle exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle Immobilier professionnel inscrit à l’actif de l’entreprise ou affecté au patrimoine privé ? Liberté d’affectation de l’immobilier L’inscription de l’immobilier au patrimoine professionnel ou au patrimoine privé est un choixlourd de conséquences Apporter le local professionnel à une SCI constitue un montage astucieux Optimisez votre investissement immobilier Éditions d’Organisation Protéger son patrimoine des créanciers . Activité professionnelle exercée en société L’immobilier est inscrit au bilan de la société Avantages de l’immobilier au bilan de la société Inconvénients de l’immobilier au bilan de la société L’immobilier est détenu par une SCI Comment transférer un immeuble inscrit au bilan d’une société commerciale à une SCI ? SCI et sociétés d’exploitation : cas pratique Vendre son immeuble à une SCI et son fonds de commerce à une SARL Démarrer son activité SCI et association SCI et agritourisme Thème CONSTRUIRE UN PLAN DE FINANCEMENT, UN COMPTE DE RÉSULTAT PRÉVISIONNELS, ET ARBITRAGE IS-IR. . Constitution d’un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR . . Gestion d’un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR . Thème OPTIMISATION FISCALE DE LA TVA . Conditions d’application de la TVA immobilière . TVA immobilière ou droits d’enregistrement pour une activité de location ? . Comment obtenir le remboursement de la TVA sur le prix d’acquisition de l’immeuble ? .. Acquisition d’un immeuble neuf Construction d’un immeuble neuf Comment augmenter le droit à déduction de la TVA sur l’acquisition de l’immeuble ? . Régularisation de la TVA sur l’acquisition d’un immeuble d’habitation par un particulier..Sommaire Éditions d’Organisation IX . Reversement de la TVA déduite lors de l’acquisition . Déduction complémentaire de TVA . Thème LA GESTION DES DÉFICITS L’imputation des déficits pour défiscaliser . Réduction d’impôt ou imputation d’un déficit ? BIC professionnel ou BIC non professionnel ? Le BIC est professionnel si l’activité est réellement professionnelle Le BIC est non professionnel s’il s’agit d’un investissement de défiscalisation Mais comment bénéficier du statut de BIC professionnel ? .. Le déficit LMP reste imputable sur le revenu global. Le déficit non professionnel redevient imputable sur le revenu global en cas de liquidation judiciaire Thème OPTIMISATION FISCALE DES DROITS D’ENREGISTREMENT Les droits d’apport à une société . Les droits d’enregistrement sur l’acquisition des parts sociales Thème GÉRER L’IMMOBILIER DANS UNE SOCIÉTÉ IMPOSÉE À L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS . La société imposée à l’IS est idéale en période de constitution de patrimoine . Mais il sera difficile de sortir les richesses accumulées sans imposition. . Cependant, la sortie en location meublée ou équipée permet l’exonération des plus-values de cession ! . Une société imposée à l’IS permet de jouer sur les distributions de dividendes pour minorer l’impôt sur le revenu des associés Optimisez votre investissement immobilier X Éditions d’Organisation . La société imposée à l’IS est idéale pour compenser les déficits d’une activité avec les bénéfices d’une autre activité . Arbitrage IS – IR pour une location nue . Arbitrage IS – IR pour une location meublée ou équipée . . Modalités d’imposition à l’IS Thème LES RÉGIMES MICRO : UNE SIMPLIFICATION COÛTEUSE ? . Le micro-BIC à éviter en LMP . Le micro-foncier : une simplification à éviter . . Le micro-BIC intéressant pour une vente financée par un crédit-vendeur Thème OPTIMISATION FISCALE DES PLUS-VALUES DE CESSION .. Imposition des plus-values de cession de parts sociales d’une SCI L’associé qui cède ses parts sociales est un particulier Incidence de la date d’acquisition des parts sociales sur la plus-value imposable Fixer le capital social au maximum pour réduire les plus-values SCI et exonérations des plus-values L’associé qui cède ses parts sociales est une entreprise Donation pour effacer les plus-values immobilières Thème OPTIMISATION FISCALE DE L’ISF . Les modalités d’imposition . Évaluation des biens imposables Évaluation des immeubles Évaluation des droits sociaux Les biens exonérés d’ISF Sommaire Éditions d’Organisation XI . Le passif déductible . Comment réduire l’ISF Professionnaliser l’activité de location pour bénéficier de l’exonération des immeubles en tant que biens professionnels Location équipée dans le cadre d’une exploitation individuelle Location équipée dans le cadre d’une société imposée à l’IR Location équipée dans le cadre d’une société imposée à l’IS Immeuble professionnel isolé au sein d’une SCI .. Réduire la base taxable à l’ISF Donation en pleine-propriété aux enfants majeurs Donation d’un usufruit temporaire aux enfants Donation d’un usufruit temporaire à des ascendants Donation d’un usufruit temporaire ou de la nue-propriété à une association.. ... Acquérir à crédit la nue-propriété d’un immeuble ... Vendre l’usufruit temporaire de l’immeuble Vendre la nue-propriété à un étranger à la famille ... Financement de l’immeuble par crédit-bail immobilier Développez une activité de location exonérée d’ISF. . Plafonnement de l’ISF .. Société immobilière imposée à l’IS . .. Société professionnelle imposée à l’IS .. Réduire les revenus fonciers imposables .. Privilégier des investissements de défiscalisation. Thème LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ POUR OPTIMISER LA GESTION DE L’IMMOBILIER . Évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété . Démembrement et ISF Optimisez votre investissement immobilier XII Éditions d’Organisation . Le déficit du nu-propriétaire. . Les parents doivent-ils donner à leurs enfants la nue-propriété ou l’usufruit ? Donation de l’usufruit temporaire pour déduire les grosses réparations Acquisition d’un appartement en démembrement . . Achat de la nue-propriété à crédit . Acquisition de la nue-propriété à charge de rente viagère . Vente de l’usufruit temporaire de l’immeuble Thème MINIMISER L’IMPÔT SUR LES TRANSMISSIONS . Transmission d’un immeuble loué nu .. La plus-value latente n’est pas imposée. .. Les droits de mutation à titre gratuit ... Les droits de succession Les droits de donation. . Transmission d’une entreprise de location meublée ou équipée . .. Transmission de l’entreprise individuelle .. ... Imposition des plus-values de transmission à titre gratuit . ... Les droits de mutation à titre gratuit Transmission d’une société Imposition des plus-values de transmission à titre gratuit . ... Les droits de mutation à titre gratuit . La réduction des droits de mutation. .. Les donations avec réserve d’usufruit La remise à zéro tous les dix ans du compteur des donations. .. Le démembrement à titre onéreux d’un immeuble Acquisition en démembrement d’un immeuble La professionnalisation de l’investissement immobilier .. Organiser la transmission .. Montages sociétaires ... Associer les enfants dès la constitution de la société Sommaire Éditions d’Organisation XIII ... Donner un actif net Éviter l’indivision Immeuble financé par un crédit-vendeur Donation suivie d’une vente ou vente suivie d’une donation ? ... Investir dans l’immobilier exonéré de droits de transmission . . Report d’imposition .. Paiement fractionné des droits de succession .. Paiement différé des droits de succession ... La succession porte sur la nue-propriété d’un bien ... La succession donne lieu à l’attribution préférentielle Paiement fractionné ou différé des droits de transmission d’une entreprise. Thème LA LOCATION NUE Les revenus imposables Les charges déductibles La déduction forfaitaire des frais de gestion et d’amortissement .. La déduction réelle de certaines charges . La gestion du déficit foncier Thème LES MONUMENTS HISTORIQUES . L’immeuble ne procure pas de recettes . L’immeuble procure des recettes et n’est pas occupé par le propriétaire . L’immeuble procure des recettes et le propriétaire en occupe une partie Thème LA RESTAURATION IMMOBILIÈRE : LA LOI MALRAUX Optimisez votre investissement immobilier XIV Éditions d’Organisation Thème INVESTISSEMENT DE ROBIEN OU BESSON Présentation du dispositif de Robien . De Robien et redressement fiscal . Cas pratique investissement de Robien . Investissement Besson Thème INVESTISSEMENT DEMESSINE . Présentation du dispositif Demessine . Cas pratique Demessine. Thème LA « PIERRE PAPIER » : LES SOCIÉTÉS CIVILES DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI) Les avantages de l’investissement en parts de SCPI Les catégories de SCPI La liquidité du marché des parts de SCPI . La fiscalité des SCPI Les revenus fonciers Les revenus financiers .. Les plus-values de cession de parts .. L’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) .. Les frais d’acquisition .. L’associé de la SCPI est une entreprise Thème LOCATION MEUBLÉE AVEC PRESTATIONS PARAHÔTELIÈRES DANS LE CADRE FISCAL DES REVENUS FONCIERS OU AVEC LE STATUT DE LMP . . Investissement dans de la location meublée avec prestations para-hôtelières dans le cadre fiscal des revenus fonciers .. Pertinence de l’investissement Sommaire Éditions d’Organisation XV .. Cadre juridique et fiscal ... Présentation synthétique Approfondissement .. L’emprunt .. L’assurance-vie . .. La SARL d’exploitation. .. Plan de financement et compte de résultat prévisionnels, taux de rentabilité interne .. Coût de l’échéancier pour une VEFA . Investissement dans de la location meublée avec prestations para-hôtelières avec le statut de LMP .. Cadre juridique et fiscal . .. Plan de financement et compte de résultat prévisionnels, taux de rentabilité interne .. Coût de l’échéancier pour une VEFA Thème INVESTIR EN ZONE FRANCHE URBAINE (ZFU) : QUAND ZONE FRANCHE URBAINE RIME AVEC AUBAINE !. Thème LA LOCATION ÉQUIPÉE DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE Définition de la location équipée . Structure juridique pour gérer la location équipée . La location équipée pour défiscaliser : payer moins d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales, et bénéficier de l’exonération des plus-values de cession .. Le déficit est imputable sur les revenus imposables du contribuable .. Le déficit est imputable sur la base de calcul des cotisations sociales Les plus-values de cession sont exonérée Les plus-values de transmission à titre gratuit sont exonérées .. Mais les amortissements ne sont pas entièrement déductibles Optimisez votre investissement immobilier XVI Éditions d’Organisation . Location équipée et TVA . Location équipée et ISF . L’intérêt fiscal de la location équipée par rapport à la location nue . Location nue, meublée ou équipée ? Thème LE LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL . Définition de la location meublée . Conditions pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel .. Inscription au registre du commerce et des sociétés Réaliser plus de € de recettes annuelles . Le statut de LMP pour défiscaliser : payer moins d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales, et bénéficier de l’exonération des plus-values de cession Le déficit est imputable sur les revenus imposables du contribuable Le déficit est imputable sur la base de calcul des cotisations sociales .. Les plus-values de cession sont exonérées .. Les plus-values de transmission à titre gratuit sont exonérées .. Les droits de donation et de succession sont réduits Mais les amortissements ne sont pas entièrement déductibles Le loueur en meublé non professionnel (LMnP) : un statut moins avantageux L’intérêt fiscal du LMP par rapport à la location nue . La déductibilité des charges .. L’amortissement .. Les frais d’acquisition .. Frais d’ingénierie et de commercialisation .. Les intérêts d’emprunt .. L’utilisation privative des locaux. . LMP et centre de gestion agréé LMP et TVA. . LMP et taxe professionnelle Sommaire Éditions d’Organisation XVII . LMP et taxe foncière . LMP et taxe d’habitation . LMP et contribution annuelle sur les loyers . LMP et ISF Activité LMP exercée en direct .. Activité LMP exercée dans le cadre d’une société imposée à l’IR . LMP et droits d’enregistrement . La location en meublé avec des prestations para-hôtelières . . Chambre d’hôte . Location meublée en résidence hôtelière ou de tourisme . Plan de financement et compte de résultat prévisionnels, taux de rentabilité interne d’une activité LMP Structure juridique pour gérer la location meublée La SARL de famille ou l’EURL : une structure patrimoniale idéale pour développer une activité de loueur en meublé professionnel Entreprise individuelle, EURL, SARL, SCI ou SNC pour développer une activité de loueur en meublé professionnel ?

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