Comment et pourquoi acheter une maison ancienne
Par Blog Notes - lundi 5 janvier 2009 à 17:17 - Immobilier - #91 - rss
Guide d'achat de la maison ancienne
Un livre de Pierre Thiébaut
Comment bien choisir sa maison ? Comment évaluer l'état des bâtiments ? A travers la visite et l'analyse d'un cas réel pour une famille type, ce guide original vous donne une mine d'informations sur le marché de l'ancien, les aspects techniques et financiers ainsi que les contraintes administratives.
Bien choisir sa maison ancienne... et réussir son projet de vie Cet ouvrage tente d'apporter point par point des réponses aux multiples questions de l'acheteur d'une maison ancienne, en suivant ce dernier dans son parcours : lorsqu'il s'efforce d'évaluer l'état des bâtiments et de se familiariser avec les différents espaces de la propriété ; lorsqu'il projette dans cette propriété son projet de vie avec sa famille ; lorsqu'il confronte ce projet de vie aux possibilités de la maison, aux réglementations en vigueur et à ses capacités financières. Pour réaliser cet objectif, l'auteur propose la visite et l'analyse d'un cas réel pour une famille type. Il délivre chemin faisant une mine d'informations sur les particularités du marché de l'ancien, traitant autant des aspects techniques et financiers que du contexte législatif ou des contraintes administratives.
Table des matières : Acheter une maison ancienne…4 La visite .7 L’approche sensible ..8 Le tour de la maison .. 9 Comprendre l’organisation générale 9 Évaluer l’authenticité des éléments de construction .10 Mémoriser les observations 12 L’intérieur de la maison ..14 Évaluer l’habitabilité ...14 Repérer les éléments authentiques 15 L’approche technique 17 Lire une façade ..17 Analyser les éléments de la structure ...18 L’état du gros oeuvre ..23 L’état du second oeuvre 25 Désordres majeurs et désordres mineurs .27 Les abords immédiats .31 L’implantation de la parcelle ...32 L’orientation de la maison 33 Le jardin .35 La cour .37 La clôture 38 L’accès à la propriété 40 Le contexte local 43 Les données climatiques ..44 Pourquoi s’informer du climat ? 44 Comment s’informer du climat ? ..44 La nature des sols .45 La végétation ...46 Le voisinage 48 Maison de bourg ou mitoyenne 48 Maison isolée 48 Nuisances visuelles ..49 Nuisances sonores et olfactives ...50 102 Annexes Déplacements et équipements .51 Les trajets quotidiens ...51 Déplacements et autonomie .51 Le bilan d’intérêt 53 Définir son programme 54 Confronter son programme à son mode de vie ..55 Du point de vue du mode d’occupation de la maison ..55 Du point de vue de la fonction de la maison 56 Du point de vue des pratiques de l’habitant .56 Confronter son programme à l’existant ..57 Du point de vue des surfaces ...57 Du point de vue de l’organisation spatiale ..57 Accroître la surface habitable 60 Des espaces à exploiter ...60 Les combles et autres espaces résiduels 60 Les bâtiments annexes ..60 Des espaces à créer ..62 Les interventions envisageables ...62 Le recours à l’architecte... un choix ou une obligation ? ...62 Estimer l’importance des travaux .65 Les types de travaux à envisager ...65 La restauration ..65 La rénovation .65 La réhabilitation ..65 Les autorisations de travaux à présenter ..66 La déclaration préalable (DP) 66 Le permis de construire (PC) 66 Le permis de démolir (PD) 66 Le phasage des travaux ...67 L’ évaluation des coûts 67 Les bons réflexes en matière de travaux .68 Sur le plan esthétique 68 Sur le plan technique .68 Les démarches administratives et techniques ...71 Consulter les documents réglementaires ..72 Le certificat d’urbanisme .72 103 Table des matières Les servitudes d’alignement .73 Les règles d’implantation .73 Les protections particulières 74 La viabilité du terrain .74 Obtention et validité du certificat 74 Le règlement national d’urbanisme (RNU) ...75 La carte communale 75 Le plan d’occupation des sols (POS) .75 Le plan local d’urbanisme (PLU) .76 Le cadastre ..76 Analyser les documents diagnostics .82 Le diagnostic amiante (1er juillet 1997) ..82 Le diagnostic termites (8 juin 1999) 82 Le diagnostic plomb (9 août 2004) ...82 Le diagnostic performance énergétique (14 septembre 2006) 83 L’état des risques naturels et technologiques 30 juillet 2003) .83 Faire réaliser des expertises ..84 L’architecte ...84 Le géomètre.84 L’artisan spécialisé ...85 L’acquisition ..87 Dernières évaluations ...88 Les éléments du choix final ...88 Environnement paysager 88 Environnement architectural 88 Authenticité, caractère de la maison .88 Orientation, ensoleillement ..88 Implantation de la maison sur un terrain .88 Taille du terrain ..88 Habitabilité .88
Possibilité d’extension 89 État du gros oeuvre 89 État du second oeuvre ..89 Proximité des équipements ..89 Facilité d’accès par les transports publics ..89 Rapport qualité/prix ..89 10 règles essentielles pour bien choisir sa maison ancienne 90 Tableau récapitulatif des éléments du choix ..90 Données financières du projet 92 Estimation du bien .92 Les frais notariaux ..93 Les commissions d’agence .93 Estimation des travaux et taxes attachées 93 Estimation des charges annexes .94 Les frais de chauffage 94 Les impôts locaux 94 Procédures d’acquisition ...95 Le compromis ou la promesse de vente ..95 L’acte de vente ...95 La conformité des travaux ..96 La loi Scrivener ...96 Démarches auprès des organismes bancaires ..97 Annexes ..98 Abréviations .98 Glossaire ..99 Organismes à contacter .. 100 Bibliographie .. 101
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Table des matières : Acheter une maison ancienne…4 La visite .7 L’approche sensible ..8 Le tour de la maison .. 9 Comprendre l’organisation générale 9 Évaluer l’authenticité des éléments de construction .10 Mémoriser les observations 12 L’intérieur de la maison ..14 Évaluer l’habitabilité ...14 Repérer les éléments authentiques 15 L’approche technique 17 Lire une façade ..17 Analyser les éléments de la structure ...18 L’état du gros oeuvre ..23 L’état du second oeuvre 25 Désordres majeurs et désordres mineurs .27 Les abords immédiats .31 L’implantation de la parcelle ...32 L’orientation de la maison 33 Le jardin .35 La cour .37 La clôture 38 L’accès à la propriété 40 Le contexte local 43 Les données climatiques ..44 Pourquoi s’informer du climat ? 44 Comment s’informer du climat ? ..44 La nature des sols .45 La végétation ...46 Le voisinage 48 Maison de bourg ou mitoyenne 48 Maison isolée 48 Nuisances visuelles ..49 Nuisances sonores et olfactives ...50 102 Annexes Déplacements et équipements .51 Les trajets quotidiens ...51 Déplacements et autonomie .51 Le bilan d’intérêt 53 Définir son programme 54 Confronter son programme à son mode de vie ..55 Du point de vue du mode d’occupation de la maison ..55 Du point de vue de la fonction de la maison 56 Du point de vue des pratiques de l’habitant .56 Confronter son programme à l’existant ..57 Du point de vue des surfaces ...57 Du point de vue de l’organisation spatiale ..57 Accroître la surface habitable 60 Des espaces à exploiter ...60 Les combles et autres espaces résiduels 60 Les bâtiments annexes ..60 Des espaces à créer ..62 Les interventions envisageables ...62 Le recours à l’architecte... un choix ou une obligation ? ...62 Estimer l’importance des travaux .65 Les types de travaux à envisager ...65 La restauration ..65 La rénovation .65 La réhabilitation ..65 Les autorisations de travaux à présenter ..66 La déclaration préalable (DP) 66 Le permis de construire (PC) 66 Le permis de démolir (PD) 66 Le phasage des travaux ...67 L’ évaluation des coûts 67 Les bons réflexes en matière de travaux .68 Sur le plan esthétique 68 Sur le plan technique .68 Les démarches administratives et techniques ...71 Consulter les documents réglementaires ..72 Le certificat d’urbanisme .72 103 Table des matières Les servitudes d’alignement .73 Les règles d’implantation .73 Les protections particulières 74 La viabilité du terrain .74 Obtention et validité du certificat 74 Le règlement national d’urbanisme (RNU) ...75 La carte communale 75 Le plan d’occupation des sols (POS) .75 Le plan local d’urbanisme (PLU) .76 Le cadastre ..76 Analyser les documents diagnostics .82 Le diagnostic amiante (1er juillet 1997) ..82 Le diagnostic termites (8 juin 1999) 82 Le diagnostic plomb (9 août 2004) ...82 Le diagnostic performance énergétique (14 septembre 2006) 83 L’état des risques naturels et technologiques 30 juillet 2003) .83 Faire réaliser des expertises ..84 L’architecte ...84 Le géomètre.84 L’artisan spécialisé ...85 L’acquisition ..87 Dernières évaluations ...88 Les éléments du choix final ...88 Environnement paysager 88 Environnement architectural 88 Authenticité, caractère de la maison .88 Orientation, ensoleillement ..88 Implantation de la maison sur un terrain .88 Taille du terrain ..88 Habitabilité .88
Possibilité d’extension 89 État du gros oeuvre 89 État du second oeuvre ..89 Proximité des équipements ..89 Facilité d’accès par les transports publics ..89 Rapport qualité/prix ..89 10 règles essentielles pour bien choisir sa maison ancienne 90 Tableau récapitulatif des éléments du choix ..90 Données financières du projet 92 Estimation du bien .92 Les frais notariaux ..93 Les commissions d’agence .93 Estimation des travaux et taxes attachées 93 Estimation des charges annexes .94 Les frais de chauffage 94 Les impôts locaux 94 Procédures d’acquisition ...95 Le compromis ou la promesse de vente ..95 L’acte de vente ...95 La conformité des travaux ..96 La loi Scrivener ...96 Démarches auprès des organismes bancaires ..97 Annexes ..98 Abréviations .98 Glossaire ..99 Organismes à contacter .. 100 Bibliographie .. 101
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